亦庄传"独立成区"，台马并入"经开区"！
2022-06-10 13:04:57　来源: 大山说房 北京
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2022年的北京楼市，如果说还有楼市“暴击”的机会，那么这个暴击的板块一定是“台马地区”。

原因非常简单，“台马地区”有望在2022年迎来重大政策调整。

近期有一则消息在网络上传得“沸沸扬扬”，让北京亦庄“有可能独立成区”的可能性再次成为焦点。

在这则消息中，主要是来自于“通州区已经按照行政区划相关程序向北京市政府提交了上会前所需材料”这句官方答复，让很多人以为亦庄可能要“独立成区”了。

但我认为，这种一种“误读”。

目前看，短期内北京亦庄想要“独立成区”，难度还是非常大的。

原因主要有三个：

第一，中国的直辖市一般只允许设置“16个行政区”，如果亦庄要独立设置“行政区”，就意味着北京必须要有其他两个“合并”。

比如把东西城首都功能核心区“合并独立成区”，在这个前提条件下，亦庄才有可能争取到“行政区指标”。

但是目前官方并没有“合并东西城”的计划，自然也就没有多余的行政区指标分给亦庄。

第二，行政区的合并设置需要上报国务院批准，比如2010年北京东西城、崇文宣武的“行政区划调整”就是由国务院审批。

而本次通州区的答复中，只是“提交给北京市政府”，因此这里的行政区划变更不太可能是涉及“亦庄独立成区”。

其实近期对于“行政区合并或撤县设区”的审批，国务院的态度是比较谨慎的，城市越来越大，只会导致更多的城市病。

比如像北京东西城的“合并”，最终也没有采取“行政区合并”的方式，直接把东西城合并，而是采用了“首都功能核心区”的功能区方式。

这就充分说明了，在国家层面不赞同“行政区合并做大”的发展模式。

第三，“独立成区”对于亦庄的发展“弊大于利”。

目前北京亦庄经开区是“国家级经开区”，财政体制是“二级财政体制”，税收只需要和中央分成即可，50%的税收可以留存亦庄，发展亦庄。

而一旦“独立成区”，财政体制可能会从“二级财政体制”变成“三级财政体制”，税收有可能要和中央、北京市进行分成，财政实力将有所下降。

所以亦庄经开区不太有可能“独立成区”，意义不大。

亦庄最好的发展模式，就是一直按照“功能区”来发展，而不是去谋求“行政区指标”，这样就可以享受最大的“政策红利”。

本次通州区的“官方答复”中所提及的行政区划调整，大概率只是说要把“台马地区”的乡镇行政体制，改成“街道行政体制”。

相当于把台马地区全部“城市化了”，村民户口全部变成了城市居民户口，不再保留“乡镇村”行政单元，全部变成“街道社区管理模式”。

这种“行政区划调整”是这些年北京城镇化的主要途径。

所以千万不要误读什么“亦庄独立成区”，近期内可能性极低。

那么，对于“台马地区”来说，未来有没有可能“并入经开区管理”？我个人认为这种可能性是非常大的，甚至可以说“基本确定”。

但是这件事要想说明白，我们需要分两点来解读：

第一，“经开区管理”分成了“经济事务管理”和“社会事务管理”。

目前整个亦庄新城的经济事务管理，已经全部纳入了经开区的管理范围。

也就是说，亦庄新城整个225平方公里的范围，财税部分全部向北京经开区缴纳，这些地区已经不再给大兴、通州“纳税了”。

这就相当于亦庄新城的整个建设，全部将由经开区来承担。

第二，“社会事务管理”仅仅控制在60平方公里的核心区。

北京经开区对亦庄新城全域实施了“经济事务管理权限”，但是仅仅对“60平方公里的核心区”实施了社会事务管理。

比如“亦庄独立学籍区”就属于社会事务管理范围，但仅仅控制在60平方公里的范围内。

这就客观上导致了亦庄新城发展的“不均衡”：60平方公里的“独立学籍区”发展得更好，配套越来越齐全，比如河西地区的房价已经快要10万/平米了。

而在“非独立学籍区”的旧宫，瀛海，台马等地区，往往配套落地就比较慢，房价长期横盘，始终无法提速。

尤其是台马地区，在整个亦庄新城中发展是“相对比较慢的”，尤其是加上了“通州的双限”，对台马发展制约很大。

但是往往就是“制约越多”，后面一旦面临改变调整，反弹就会越大，台马地区毫无疑问就是一个极具“反弹暴击价值”的板块。

台马地区的“房价暴击机会”，我认为主要来自于三个方面：

第一是“通州双限的松绑”将会很快实现，我们预计在2022年年底“经开区社保”就有可能拥有台马的购房资格。

这个松绑其实已经是“明牌”，经开区官方已经有过“明确说法”。

第二是“台马地区”有望纳入经开区“社会管理事务”范围，也就是有希望进入“亦庄独立学籍区”范围。

比如目前台湖的“北京八中和北小”，就是以经开区的名义引入的教育配套，后面包括马驹桥的配套落地，也将以北京经开区的名义导入。

这就意味着整个台马地区，非常有希望进入“经开区社会管理事务范围”。

第三，S6号线即将在2022年实现动工，这条线路对于台湖来说，是非常重要的线路，会推动台湖的快速发展。

S6号线将会在亦庄地区设置“三站”：台湖站（17号线嘉会湖站换乘），马驹桥站和太平桥北站（北京儿童医院站）。

这三站地一旦实现开通，整个台马地区彻底融入经开区。

综上所述，我们认为北京亦庄“独立成区”的可能性不高，也没有这个必要，亦庄的发展不需要建立在“行政区”的基础上。

亦庄经开区作为“国家级经开区”，目前可以享受“二级财政”的优惠政策，而且拥有“完全的区级管理权限”，没有行政区之名，但有行政区之实。

目前北京经开区已经对整个亦庄新城拥有“经济事务管理权限”，未来将会逐渐将“社会事务管理权限”扩张，整个亦庄新城有希望全部纳入“亦庄独立学籍区”的管理范围。

但是从近期来看，我们认为“台马地区”进入经开区管理范围的可能性是最高的，优质的土地资源，产业发展空间巨大，台马地区将会成为北京经开区的“下一个金矿”。